Comprar para alquilar: calcular la rentabilidad real antes de firmar

Este paso produce el criterio que aplica todo el proyecto: un párrafo escrito con tu umbral mínimo de rentabilidad neta anual después de impuestos, el horizonte de tenencia, el vacío máximo que asumes y la condición de descarte. Lo complicado es escribirlo antes de mirar pisos: en cuanto un inmueble te gusta, cualquier cifra parece aceptable.

Escríbelo en un documento aparte, no en la cabeza:

1. Crea un archivo nuevo y titúlalo «Regla de decisión».
2. Anota el umbral de rentabilidad neta anual después de impuestos, medido sobre el coste total de adquisición. Referencia de 2026: las letras del Tesoro a 12 meses rondan el 2,6 %; tu umbral debe superarlas con margen, por ejemplo el 5 %.
3. Anota el horizonte de tenencia previsto, por ejemplo 10 años.
4. Anota el vacío máximo asumido: cuántos meses al año admites el piso sin inquilino.
5. Cierra con la condición de descarte: «No compro si la rentabilidad neta después de impuestos no alcanza el umbral».
6. Guarda el documento en la misma carpeta donde irá la hoja de cálculo.