Comprar para alquilar: calcular la rentabilidad real antes de firmar
Modelo completado para tres pisos concretos con impuestos, comunidad, IBI, seguro, vacío y reformas; rentabilidad neta después de IRPF comparada con las letras del Tesoro y un depósito; reducción del IRPF por alquiler de vivienda aplicada al cálculo; decisión de compra (o no) tomada con números y precio máximo fijado por escrito.
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Para quién es
Ahorradores con ahorros propios o acceso a hipoteca que quieren comprar una vivienda para alquilar y nunca han calculado la rentabilidad neta de un piso. No sirve para alquiler turístico ni para comprar a través de una sociedad, y no sustituye a un asesor fiscal.
Sobre esta guía
Este proyecto te lleva de la intuición a los números: en cinco fases y unas quince horas de trabajo construyes un modelo de rentabilidad para tres pisos concretos antes de firmar nada. Empiezas fijando la regla de decisión por escrito y eligiendo tres inmuebles reales; después reúnes el coste real de compra, los gastos que se comen la renta, dos ofertas de hipoteca y la renta de mercado de cada piso. Montas la hoja de cálculo, calculas la rentabilidad bruta y neta y aplicas la reducción del IRPF por alquiler de vivienda —el 50 % general vigente en 2026, hasta el 90 % en zona tensionada—, que mueve el resultado final de forma decisiva. Sometes el modelo a escenarios pesimistas, lo comparas con las letras del Tesoro y un depósito y verificas cargas y papeles. Terminas con los pisos ordenados, el precio máximo que estás dispuesto a pagar y una decisión escrita de comprar o no comprar. No cubre la ejecución de la compraventa (arras, notaría, firma de la hipoteca) ni el alquiler turístico ni la compra a través de una sociedad.
Lo que harás, paso a pasoVista previa gratis
Solo hay una muestra abierta: 3 de 14 pasos se pueden leer completos. El resto se desbloquea al comprar.
Fase 1: Fijar el método y elegir los candidatos
4 pasosFase 2: Reunir los datos de los tres pisos
4 pasosFase 3: Construir el modelo de rentabilidad
4 pasosFase 4: Verificar que los números aguantan
2 pasos
Detalles
Qué necesitas antes
Tres pisos reales en venta localizados o la disposición a buscarlos; acceso a un portal inmobiliario (Idealista o Fotocasa), a una hoja de cálculo y a internet para consultar catastro, ayuntamiento, MIVAU y bancos. Conviene tener claros el presupuesto disponible y la capacidad de pedir una hipoteca, aunque no hace falta estar preaprobado.
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