Quanto costa davvero chiudere l’acquisto, oltre al prezzo in trattativa?

Il playbook fa sommare prezzo, imposte, onorario notarile, volture e trascrizioni, provvigione, visure, tecnico e perizia in un totale di chiusura una tantum, tenuto accanto a una stima annuale di condominio, tributi, rata e polizze. Prima delle caparre fissa rata massima sostenibile e capitale mutuabile, confronta le offerte su PIES e TAEG e chiude un tetto di prezzo dell’immobile compatibile con mutuo pre-fattibile e costi già preventivati. Il preventivo del notaio, scelto dall’acquirente, distingue le voci e indica già il regime «prima casa»; i totali restano stime, non cifre ufficiali.

Perché visure, conformità e mutuabilità vanno chiuse prima della caparra piena?

Una difformità catastale o urbanistica può bloccare il rogito e rendere l’immobile non mutuabile. Il playbook fa estrarre visure, planimetria, ispezione ipotecaria e atto di provenienza, far verificare in Comune i titoli edilizi rispetto allo stato di fatto e far rilevare la conformità catastale, più condominio, APE e impianti. L’esito è un fascicolo con gravami, difformità aperte e pendenze elencate, oppure le formalità da far cancellare a carico del venditore, prima di vincolare il preliminare senza riserve.

Cosa deve contenere il preliminare e quando va registrato?

La bozza va scritta con prezzo, caparra, condizione di mutuo, conformità, rimedi e le date pattuite, poi firmata da tutte le parti con caparra versata con mezzo tracciabile e prova del pagamento. Il preliminare si registra all’Agenzia delle Entrate entro venti giorni dalla sottoscrizione, ottenendo la ricevuta utile anche per la banca. La proposta scritta precedente resta dentro il tetto di spesa già calcolato.

Come si arriva alla delibera del mutuo e al rogito con l’agevolazione «prima casa»?

Con il notaio si verificano categoria catastale, residenza o lavoro nel Comune e le altre condizioni, lasciando pronte le dichiarazioni da ripetere in preliminare e in atto. Si deposita la domanda completa con redditi, immobile e preliminare registrato, si segue la perizia, si chiudono le integrazioni, si esaminano delibera, PIES e polizze e si fanno depositare sanatorie e planimetria aggiornata se servono. All’atto si valida la minuta, si ricalcolano le imposte con l’agevolazione, si predispone l’ipoteca e si firmano compravendita e mutuo; i tempi dipendono da Comune, banca ed eventuali sanatorie.

Cosa resta da fare dopo la firma per consegna, carte e tenuta dell’agevolazione?

Si collauda la consegna rispetto a inventario e preliminare, si datano i difetti e si svincola o si trattiene il saldo in base a quell’esito. Si ritirano copie dell’atto e le ricevute di trascrizione, voltura catastale e iscrizione ipotecaria, si avviano le volture delle utenze e la dichiarazione TARI. La residenza va iscritta nel termine dell’agevolazione e le scadenze che evitano la decadenza restano annotate in fascicolo insieme a titoli, APE, libretti e regolamenti.

IT2 versioni

Comprare casa: preliminare, mutuo, rogito e agevolazione prima casa

Budget chiuso comprese imposte e spese notarili, visure catastali e ipotecarie controllate, conformità urbanistica e catastale verificata, preliminare registrato con le condizioni giuste, mutuo deliberato e rogito firmato con l'agevolazione prima casa applicata.

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A chi è rivolto

Acquirenti alla prima casa che stanno per firmare un preliminare senza sapere che una difformità catastale o urbanistica può bloccare il rogito e rendere l’immobile non mutuabile, e chi vuole sapere prima di trattare quanto può davvero spendere, imposte e notaio compresi.

Su questa guida

Playbook operativo per chi compra la prima casa in Italia e deve chiudere il budget, verificare l’immobile e arrivare al rogito con mutuo e agevolazione. Costruisci il totale di chiusura — prezzo, imposte, notaio, agenzia, visure e tecnico —, tieni accanto il costo annuo di possesso e un tetto mutuabile prima di impegnare caparre. Poi controlla visure, provenienza, conformità urbanistica e catastale, condominio e mutuabilità; registra un preliminare con condizioni, date e rimedi; ottiene la delibera e firma il rogito con le dichiarazioni «prima casa». Termina con consegna collaudata rispetto all’accordo, difetti datati, carte, volture e rispetto dei termini sull’agevolazione. I tempi dipendono da Comune, banca e eventuali sanatorie: di solito settimane o alcuni mesi tra proposta e atto.

Copre 1 situazione

Alla luce di visure, tecnico e banca, come procedi prima della caparra piena?

Continuo verso il preliminareRinuncio all’immobile prima della caparra piena

La guida te lo chiede lungo il percorso e ti mostra solo i passi che ti riguardano.

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È aperto solo un assaggio: 5 passi su 29 si possono leggere per intero. Il resto si sblocca con l'acquisto.

Fase 1: Chiudi budget e tetto di spesa
7 passi
Fase 2: Presenta la proposta entro il tetto
1 passo
Fase 3: Verifica immobile e mutuabilità prima della caparra piena
5 passi
Fase 4: Firma e registra il preliminare con rimedi
3 passi
Fase 5: Ottieni la delibera e le regolarizzazioni in atti
5 passi
Fase 6: Firma rogito, mutuo e saldo
4 passi
Fase 7: Collauda la consegna e chiudi le carte
4 passi

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Dettagli

Durata stimata1 day 5 hours

Passi29

Budget stimatoSi costruisce dai preventivi di notaio, agenzia, tecnico, visure e banca, più im

Cosa ti serve prima

Servono un immobile individuato o in trattativa, documenti di reddito e un contatto con banca o mediatore creditizio. Occorre poter incaricare un notaio — lo sceglie l’acquirente — e un tecnico abilitato se mancano titoli comunali, planimetria aggiornata o esito di conformità.

Domande frequenti

Glossario

agevolazione «prima casa»: Beneficio fiscale sull’acquisto dell’abitazione, da far mettere già nel preventivo notarile e da dichiarare identico in preliminare e in atto. Si applica se l’unità è in categoria catastale A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 o A/11, non A/1, A/8 o A/9, e se l’acquirente già risiede o lavora nel Comune oppure si impegna a trasferire la residenza entro 18 mesi. Una condizione mancante al rogito fa pagare le imposte ordinarie, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte risparmiate.
imposta di registro: Imposta principale da far elencare nel preventivo quando si acquista da privato o da impresa in esenzione IVA. Con l’agevolazione prima casa il foglio la indica al 2%, con un minimo di 1.000 euro. Se la vendita è soggetta a IVA, al suo posto va l’IVA e non il registro proporzionale.
imposta ipotecaria: Imposta da far comparire nel preventivo notarile, distinta da onorario, volture e trascrizioni. Con l’agevolazione è indicata a 50 euro sull’acquisto con registro e a 200 euro sull’acquisto soggetto a IVA.
imposta catastale: Imposta da far comparire nel preventivo notarile insieme a registro o IVA e all’imposta ipotecaria. Con l’agevolazione è indicata a 50 euro sull’acquisto con registro e a 200 euro sull’acquisto soggetto a IVA.
volture e trascrizioni: Voci del preventivo notarile da tenere separate da onorario e imposte. Servono a confrontare i fogli tra studi: se una riga manca, il totale non è confrontabile e non va usato per chiudere il tetto di spesa.
PIES: Documento scritto con le condizioni personalizzate di un mutuo ipotecario al consumatore. Si confrontano più PIES a parità di importo e durata; una condizione solo orale non è l’offerta di massima da usare come tetto.
TAEG: Indicatore che nel PIES riassume interessi, compreso lo spread, e costi accessori del mutuo, ad esempio istruttoria e riscossione delle rate. Non include le spese notarili, che restano nel preventivo del notaio.
Fondo di garanzia prima casa: Garanzia a cui l’intermediario può aderire presentando la richiesta Consap insieme alla domanda di mutuo. Vi accedono chi, al momento della domanda, non possiede altri immobili abitativi, salvo l’eccezione Consap per alcuni immobili ereditati; il mutuo non può superare 250.000 € e la garanzia ordinaria copre il 50% della quota capitale. Se l’importo pre-fattibile sta sopra quella soglia, il Fondo non entra nel tetto di spesa.